编者按：

    2007年被业界称为“宏观调控落实年”，尤其是关于土地、物权和保障性住房的政策，给楼市的规范化运作带来极大的震撼。对严格控制土地、优化土地供应结构、打击土地囤积；以及房地产市场的专项整治，加强中低价房建设、规范市场秩序、打击囤积住房具有明显效果，而本年度央行的五次加息，更是前所未有的风暴。 

    从调控效果来看，“调控怪圈”成为人们津津乐道的话题。全国房价依旧上扬，无锡楼市也在这种环境下持续走高，旺盛的需求使得房地产行业继续坚挺。如何引导房地产健康稳定发展，实现居者有其屋，人民安居乐业，是政府面临的艰巨任务。除此以外，住宅产业化的步伐已经迈开，产业化的道路也面临众多挑战。

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    央行宣布，3月18日起，同步上调金融机构人民币存贷款基准利率0．27个百分点。金融机构一年期存款基准利率上调0．27个百分点，由现行的2．52％提高到2．79％；一年期贷款基准利率上调0．27个百分点，由现行的6．12％提高到6．39％。

    紧接着，5月，7月，8月，9月……央行连续有节奏地加息，一年期贷款基准利率已累计上升1.17%。

    点评：通过加息抑制需求不失为一种缓解供求矛盾的好办法，尤其是在房地产市场，产生了一些积极影响。但这并不能彻底解决房价上涨过快，供应结构不合理等根本问题。 业内人士认为，如果投资增速依然居高不下，不排除再次加息的可能。加息并未抑制购房者的热情，小幅多频的措施所形成的累积效应不容忽视，央行亮出加息之剑并不等于万事大吉，下一步如何动作仍然值得关注。

提高第二套房贷首付比

    9月27日，中国人民银行、银监会发布通知：对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套含以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍，而且贷款首付款比例和利率水平应随套数增加而大幅度提高。

    点评：提高二套房贷款首付和利率将会有效地抑制非刚性购房需求，减少投资性购房，对囤房不售的开发商也给与迎头痛击。这把双刃剑也“误伤”了一些想改善居住环境以小房换大房的市民，未来房价能不能大幅下降，难以预料。

     在“9·27房贷新政”中，同时对房地产开发贷款管理提出了新要求。对项目资本金所有者权益比例达不到，或未取得土地使用权证书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证和施工许可证的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款；对经国土资源部门、建设主管部门查实具有囤积土地、囤积房源行为的房地产开发企业，商业银行不得对其发放贷款；对空置年以上的商品房，商业银行不得接受其作为贷款的抵押物。

    点评：此举一把扼住了开发商的咽喉，攥住了开发商的经济命脉，对他们的囤地、囤房行为给出了严厉打击的态度。2007年底，无锡年度地王遇冷，相信也正是受到了这个紧箍咒的影响。

    10月25日起，存款类金融机构人民币存款准备金率上调0.5个百分点，至13%，为近年来的历史最高水平。这是央行年内第八次上调存款类金融机构人民币存款准备金率，目前已达13%。

    点评：央行表示，此次上调存款准备金率旨在加强银行体系流动性管理，抑制货币信贷过快增长。当前经济问题中最棘手的就是流动性过剩，央行在多次使用货币政策之后，流动性的问题仍然未得到有效缓解。业内人士分析，多次上调存款准备金率，也是紧缩房地产企业贷款的信号。毕竟，可流动资金少了，银行可以发放的贷款也就少了。

    10月9日，国土资源部正式发布了《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》(39号令),各地要合理控制单宗土地供应规模，缩短土地开发周期，每宗地的开发建设时间原则上不得超过3年。强调受让人必须付清整宗地全部土地出让金后，方可领取国有建设用地使用权证。

    点评：39号令从今年11月1日起施行后，这一政策不仅规范了拿地程序，还将大大打击部分开发商蓄意囤积土地的行为。由于资金问题，一些中小开发企业拿地开发更加困难。

    10月8日，国土部下发通知，确保城市低收人家庭住房用地供应，廉租住房、经济适用住房和中低价位、中小套型普通商品住房建设用地的年度供应总量不得低于住宅供应总量的70%。

    点评：在房价日益上涨的时期，“通知”出台有利于控制开发企业一味追求大面积住宅开发而带来总价提高问题，我国住房制度改革不断深化，城市住宅建设持续快速发展，城市居民住房条件总体上有了较大改善。但城市廉租住房制度建设相对滞后，经济适用住房制度不够完善，政策措施还不配套，部分城市低收入家庭住房还比较困难，该政策的出台使解决中低收入家庭住房问题有了保障。 无锡市场小户型房源比例也成上升趋势。

    国家税务总局1月16日晚颁布《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，伴随着《通知》的出台，2007年房地产行业调控也拉开了序幕。《通知》规定，房地产开发项目全部竣工、完成销售；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权等三种情况下，房产项目应该进行土地增值税清算。对于已竣工验收的房地产开发项目，已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例在85％以上，或该比例虽未超过85％，但剩余的可售建筑面积已经出租或自用对于取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人申请注销税务登记，但未办理土地增值税清算手续的情况，税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算。

    点评：在房价上升较快的背景下重新落实这一税种，实际是宏观调控的延续和细化，虽然开发商的成本或多或少地增加，但开发商极少采用成本定价法，几乎无一例外地采用市场定价法。业内人士分析，此举出台是否影响房价还应结合市场供求关系考虑。

    2007年3月16日，全国人民代表大会第五次会议表决通过了《中华人民共和国物权法》，自2007年10月1日起施行。物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；例如物权法规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”，这一条打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高购买不动产的积极性。 

    点评：物权法作为确认财产、利用财产和保护财产的基本法律，对于法律体系的完善、经济的发展都具有重要的意义；“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期”的规定打消了民众对70年使用期满后国家回收土地的顾虑，有利于提高民众购买不动产的积极性。物权法对房产市场具有深远的影响；物权法为物业税的开征奠定了基础，物业税所带来的持有成本的增加，是消费者置业投资中必须面对和考虑的因素，理性的需求对房产市场的平稳发展意义重大。

     6月10日，商务部、国家外汇管理局发布《关于进一步加强、规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》。通知强调，外商投资内地房地产项目必须通过审批。与此同时，未来所有由地方部门审批的外资房地产公司必须上报商务部备案。

    点评：国内对外资两税并轨的呼声日益高涨，大家及对外资大量并购国内企业提出质疑，外资进入中国的政策出现了逆转。限制外资炒房政策出台之后，对一些境外投机的游资起到威慑作用，外资投资我国内地房地产的行为也将有所收敛，对房地产市场健康稳定发展也起到了好的作用。房价如何平稳发展，向什么方向发展，主动权不在外国人手里，而应该由中国人自己把握，使房价按照中国政府和中国人民希望的平稳理性健康的方向发展。

    将于今年12月1日起施行的“新限外令”明确表示，我国将继续限制外商投资于高档宾馆、别墅、写字楼和国际会展中心的建设、经营，外商投资土地成片开发则必须与内资企业合资、合作，并新增对外商投资房地产二级市场交易及房地产中介或经纪公司的限制。

    点评：外资的进入有利于引进新的管理模式与观念，限制外资则有可能降低行业的竞争,影响行业提高流通、降低成本等功能的发挥。因此，想要在打击国际游资投机行为、保护消费者的同时又能不打击行业发展，具体实施政策的制定可能会是一个比较困难的过程。